Bu yazıda doğrudan gayrimenkul yatırımının ve gayrimenkul yatırım fonunun karşılaştırmasını bulabilirsiniz.
“Güvenli liman” denince birçok yatırımcının aklına gayrimenkul yatırımı gelir. Değer artışı, kira geliri ve portföy çeşitlendirme fırsatı sunması gayrimenkul yatırımını asırlardır çekici kılan faktörler arasındadır.
Herkes tarafından bilinen avantajlarına rağmen, gayrimenkul yatırımının da çeşitli zorluklarının olduğu kabul edilen bir gerçektir. Bu zorluklar gayrimenkule dayalı yeni sermaye piyasası araçlarının doğmasını sağlamıştır. Bu araçlardan biri de gayrimenkul yatırım fonudur (GYF).
Bu yazıda sizler için doğrudan gayrimenkul yatırımını ve gayrimenkul yatırım fonunu karşılaştıracağız.
Doğrudan Gayrimenkul Yatırımının Zorlukları
Doğrudan gayrimenkulün mülkiyetine sahip olmak çeşitli zorlukları da beraberinde getirir. Bu zorlukları şu şekilde sıralayabiliriz:
• Gayrimenkullerin homojen olmaması
• Bölünmez olması
• Bakım ve yönetim ihtiyacı
• Değerleme ücreti
• Tapu işlemleri ve masrafları
• Yıpranma ve modasının geçmesi
• Yüksek tutarlı sermaye yatırımı veya kredi ihtiyacı
• Likit olmaması
Konum, büyüklük, yaş, inşaat özellikleri ve kullanılan malzemeler, kira koşulları gibi nedenler de gayrimenkulleri menkul kıymetlerden ayırır.
Gayrimenkul bölünmez olduğundan birim değeri menkul kıymetlerden önemli ölçüde daha yüksektir. Bu yüzden çeşitlendirilmiş bir portföy oluşturmak zordur.
Menkul kıymet sahipleri şirketlerin günlük işleyişine karışmaz ancak gayrimenkulün ya mülk sahibi tarafından ya da bu amaçla görevli biri tarafından günlük olarak yönetilmesi gerekir. Bu da işletme maliyetlerini artırır.
Gayrimenkul satın almak ve satmak, tapu harcı, emlakçı komisyonu, ekspertiz ve değerleme ücreti, avukatlık ücretleri gibi birçok harcama yapmanızı gerektirir.
Binalar yıpranmaya tabi olup, zamanla konum, tasarım veya eskime nedeniyle daha az tercih edilir hale gelebilir. Bazı bölgeler ofis veya yerleşim anlamında eski popülaritesini kaybedebilir.
Gayrimenkul sahibi olmak veya inşa etmek yüksek sermaye veya borç gerektirir. Bu yüzden gayrimenkul için özsermaye veya kredi bulmak zordur ve genellikle maliyeti yüksektir. Faiz oranları yüksek olduğunda kredi talebi azaldığı için gayrimenkul değerleri genellikle düşme eğilimine girer. Faiz oranları düşerken de kredi ile gayrimenkul talebinin artması yüzünden gayrimenkul fiyatları artmaya başlar.
Gayrimenkulün pazarlanması ve satışının tamamlanması uzun zaman alır. Bu yüzden gayrimenkuller likit varlıklar değildir. Piyasa katılımcılarının sınırlı olması ve bilgi eksikliği, dışarıdan birinin gayrimenkule değer biçmesini zorlaştırır. Homojen olmamaları ve düşük işlem hacmi nedeniyle, gayrimenkul değerlerinin belirlenmesi için genellikle değerleme uzmanından yardım almak gerekir. Değerleme yapılsa bile takdir edilen değerler, genellikle piyasadaki emsal bedellere dayanır.
Gayrimenkule Doğrudan Sahip Olmanın Riskleri
Gayrimenkul yatırımları, ekonomik koşullar, demografik yapı değişimi, yüksek arz ve talep gibi nedenlerle aşırı fiyat oynaklık risklerine tabidir.
Değerleme sırasında faiz oranlarının yüksek olması, mülkün konumu ve büyüklüğünün satış imkanını kısıtlaması, kredi imkanlarının darlığı, makul bir değerleme için gerekli bilgilerin yetersizliği gibi nedenlerle gayrimenkuller, düşük değer takdiri riski ile karşılaşabilirler.
Mülk yönetme uzmanlığının yetersizliği, kiranın enflasyona göre yükseltilememesi, teknolojik gelişmelerin ofis veya depo ihtiyacını azaltması, doğal afetlerin mülklere zarar vermesi gibi operasyonel riskler de ortaya çıkabilmektedir.
Gayrimenkule Dayalı Sermaye Piyasası Aracı: Gayrimenkul Yatırım Fonu
Yukarıda saydığımız zorluk, maliyet ve risklerin üstesinden gelmek ve gayrimenkul yatırımlarının avantajlarından daha fazla yararlanmak için gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları ortaya çıkmıştır. Bu araçlar profesyonelce yönetilen gayrimenkullere yatırım yapmak isteyen yatırımcılara hitap eder. Gayrimenkul yatırımlarına imkân veren başlıca sermaye piyasası araçlarından biri de gayrimenkul yatırım fonudur.
Son zamanlarda gayrimenkul yatırım fonları (GYF) büyük gelişme göstererek vergi avantajları sayesinde global piyasalarda ve Türkiye’de popüler bir araç haline gelmiştir. GFY’lere yatırım yaparak iyi çeşitlendirilmiş bir gayrimenkul portföyüne sahip olma imkânı elde edebilirsiniz. Ayrıca GYF'ler profesyoneller tarafından yönetildikleri için mülk yönetimi uzmanlığına zaman ve emek harcamanıza gerek yoktur. GYF, gelir getiren gayrimenkullere sahiptir ve nakit akışlarını artırarak, mevcut mülkleri iyileştirerek ve ek mülk satın alarak kâr elde etmeye çalışır.
Gayrimenkul Yatırım Fonlarının Avantajları
Gayrimenkule yapılan doğrudan yatırımlarla karşılaştırıldığında GYF’ler birçok avantaj sunar. Bunlardan bazıları şunlardır:
• Likidite
• Şeffaflık
• Vergi avantajları
• Erişilmesi zor gayrimenkullere erişme
• Düzenli gelir
• Profesyonel yönetim
• Portföy çeşitlendirmesi
GYF katılma paylarının fiyat ve işlem hacimlerine ilişkin verilere kolayca ulaşmak mümkündür. Dolayısıyla GYF’ler şeffaf yatırımlardır. Ayrıca Türkiye’de GYF katılma payı alım satımları üzerinden sağlanan kazançlar düşük oranda stopaja tabidir.
Yüksek profilli alışveriş merkezleri, oteller, eğlence mekanları ve simgesel yapılar gibi bazı prestijli mülklere doğrudan yatırım yapmak bireysel yatırımcılar için zordur. GYF’ler size dolaylı da olsa bu tür mülklere sahip olma imkânı tanır.
Gayrimenkullere doğrudan yatırım, gayrimenkul yatırımı uzmanlığı ve mülk yönetimi becerisi gerektirirken, GYF yatırımı yapmak bu tür uzmanlıklara sahip olmayı gerektirmez. GYF, giderlerini kontrol etmek, kiraları ve doluluk oranlarını en üst düzeye çıkarmak ve bazen ek mülk edinmek için profesyonel yönetim kullanır.
Tek bir mülkün maliyetinin yüksek olması nedeniyle, gayrimenkule doğrudan yatırım yaparak etkin bir portföy çeşitlendirmesi sağlamak zordur. Ancak GYF aracılığıyla mülk türü ve coğrafi konuma göre portföy çeşitlendirmesi imkanına kavuşursunuz.
Bu yazıda yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeler yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmaktadır. Bu görüşler, mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi, beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.
Bunlar da ilginizi çekebilir
Girişim Sermayesi Yatırım Fonu Alternatif Yatırım Fonu
